ETATS DES LIEUX

Qu’est-ce qu’un état des lieux d’entrée locative ?

C’est le constat dressé en début de location, dans le but de définir, en cours ou en fin de location, la nature et l’importance des dégâts et/ou manquements éventuellement imputables au locataire.

L’état des lieux d’entrée est-il obligatoire ?

Oui ! Depuis 2008, il est obligatoire de procéder à un état des lieux lorsque le bien loué sert de résidence principale au locataire. La région et les autorités bruxelloises recommandent vivement de passer par un expert pour la réalisation de vos états des lieux ! Si l’une des deux parties refuse d’établir un état des lieux, l’autre partie peut exiger qu’il soit dressé.

Quand l’état des lieux d’entrée doit-il être réalisé ?

La loi prévoit qu’il doit être réalisé au plus tard à la fin du premier mois d’occupation par le locataire. Mais mieux vaut le faire si possible avant son emménagement. Cela permet de mieux voir les dommages, sans compter que des dégâts pourraient être occasionnés pendant le déménagement.

L’état du logement au début de la location

Le propriétaire doit veiller à ce que le logement qu’il met en location corresponde aux normes de salubrité, de sécurité et d’équipement qui sont édictées par le code bruxellois du logement. Il est permis de déroger à cette règle uniquement dans le cas d’un bail à rénovation.

Qui paye les honoraires d’état des lieux ?

Les honoraires sont partagés entre le locataire et le propriétaire sauf convention contraire. Chacune des parties peut aussi se faire accompagner, à ses propres frais, d’un expert de son choix.

Qu’est-ce qu’un état des lieux contradictoire ?

Un état des lieux, qu’il soit d’entrée ou de sortie, doit être réalisé de manière contradictoire. Cela signifie que le propriétaire et le locataire doivent être présents.

Puis-je apporter des précisions sur l’état des lieux une fois reçu ?

Oui, vous avez généralement un mois à dater de la réception du rapport pour apporter vos commentaires par mail.

Qu’est-ce qu’un état des lieux de sortie locative ?

L’état des lieux locatif à la sortie d’un bien est le constat dressé en fin de location, dans le but de permettre d’évaluer la nature et l’importance des dégâts et/ou manquements éventuellement imputables au locataire.

Lors de cet état des lieux de sortie, le rôle de l’expert est de déterminer quels sont les dégâts liés au locataire (ou pas) et d’en fixer les montants.

Il sera comparé avec l’état des lieux d’entrée afin de vérifier si des dégâts ont été causés au logement, pendant la durée de la location. Ainsi, si des dégâts ont été causés, le locataire devra les réparer ou dédommager le propriétaire, sauf s’ils sont causés par la vétusté du logement ou par une usure locative normale.

Quand doit-être réaliser l’état des lieux de sortie ?

Il est dressé le plus souvent après le déménagement du locataire au moment de la remise des clés de celui-ci.

Qui paye les honoraires d’état des lieux ?

Les honoraires sont partagés entre le locataire et le propriétaire sauf convention contraire. Chacune des parties peut aussi se faire accompagner, à ses propres frais, d’un expert de son choix.

Qu’est-ce qu’un état des lieux contradictoire ?

Un état des lieux, qu’il soit d’entrée ou de sortie, doit être réalisé de manière contradictoire. Cela signifie que le propriétaire et le locataire doivent être présents.

L’état des lieux avant travaux a pour but de décrire l’état d’un bien avant que des travaux ne soient réalisés dans le voisinage.

Il servira de référence lors de l’état des lieux après travaux dit « récolement », c’est à dire la comparaison à l’état initial qui sera effectuée en fin de chantier.

L’expert immobilier se posera toujours la question de savoir ce qui pourrait éventuellement être endommagé par le chantier.

L’état des lieux avant travaux doit donc être adapté aux travaux qui seront réalisés : la description ne sera pas la même si les travaux ont lieu dans l’immeuble voisin ou s’il s’agit d’une rénovation d’une partie de l’immeuble lui-même.

Il arrive par exemple régulièrement d’effectuer un état des lieux des zones de passage du chantier dans lesquelles aucun travaux ne seront réalisés. Dans ce cas, la description se rapproche de celle d’un état des lieux locatif.

Par contre, si les travaux ont lieu dans le voisinage, la description se limitera aux désordres constructifs : fissures et disjoints, dégâts dus à l’humidité, hors-plomb, pentes ou flexions de planchers, etc.

L’état des lieux avant travaux est intéressant pour tous les intervenants : pour le Maître d’Ouvrage et l’entrepreneur car il les protège contre des réclamations intempestives pour des dégâts préexistants et pour le propriétaire du bien expertisé car il lui permet de prouver que les dégâts dus au chantier sont apparus récemment.

Cet état des lieux évite les discussions sans fin relatives à l’existence de nouveaux dommages.

Lors de l’état des lieux après travaux, dit « récolement », l’Expert prendra soin de vérifier que les nouveaux dégâts qu’il décrit sont en relation avec le chantier. Si ce n‘est pas le cas, il le signalera.

En effet, il peut parfois s’écouler un temps très long entre l’état des lieux et le récolement et des dégâts peuvent avoir d’autres causes : autre chantier, travaux dans l’immeuble lui-même, réapparition de fendilles suite au vieillissement des peintures, dégâts des eaux sans relation avec le chantier etc.

Pour remplir pleinement son rôle, l’état des lieux avant travaux doit être complet et détaillé. Les zones directement attenantes au chantier seront particulièrement bien décrites, y compris les toitures si elles sont visibles ou accessibles. La description est accompagnée de photographies explicites.

Pour chaque fendille ou fissure, il sera précisé : le point de départ, l’orientation (verticale, oblique tête gauche, …), la longueur, l’ouverture estimée, l’allure (rectiligne, sinueuse, avec éclats de peinture aux lèvres, …) et tout autre renseignement utile ou particularité.

L’état des lieux est envoyé à la signature du propriétaire afin de le rendre contradictoire. Ce dernier émettra ses remarques éventuelles par rapport au texte qui lui est soumis.

Par définition, tous les états des lieux sont descriptifs mais ce terme est généralement utilisé pour désigner les états lieux autres que locatifs ou avant travaux.

Il s’agit d’un constat, à une certaine date, décrivant l’état d’un bien, dans un but bien défini.

Un constat d’état d’avancement des travaux ou un constat de malfaçons sont des exemples d’état des lieux descriptifs (voir Expertises techniques ).

Un constat de dégâts ou relatif à la salubrité d’un bien est parfois demandé.

Il arrive également qu’un état des lieux soit demandé pour un bien qui continue à être occupé par le propriétaire vendeur jusqu’à la signature de l’acte.

La description sera toujours adaptée au but du constat, en particulier en ce qui concerne le niveau de détail.

Comme pour tous les états des lieux, les photographies sont fort utiles mais ne peuvent pas remplacer complètement la description qui permet de donner une vue d’ensemble (description générale), une structure au constat, une image d’éléments peu visibles (fendilles) et une appréciation des dimensions (longueur et ouverture des fissures).

La description, plus détaillée sur les points importants, et la documentation photographique qui donne une image d’ensemble se complètent très bien.

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